Наиболее важными вопросами правоприменительной практики освещенными в информационном письме, на наш взгляд, являются следующие:
1. Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда.
Данное разъяснение суда на наш взгляд весьма актуально, поскольку на практике представители власти нередко использовали вольное толкование ст. 222 ГК РФ для быстрого сноса неугодных им построек в «административном порядке». После чего жертвы подобных действий вынуждены были обращаться за защитой своих прав в суд, в то время как строений уже не существовало в натуре и шансы восстановить нарушенное право были весьма призрачны.
К сожалению в практике бывали случаи, когда представители судейского сообщества, также вольно толкуя положения ст.222 ГК, не находили в действия представителей власти нарушений закона (Постановление ФАС Северо-Кавказского Округа от 16 августа 2005 года по делу №А32-36940/2604-53/1200, Решение от 01.07.2005 и Постановление апелляционной инстанции от 25.08.2005г. Арбитражного суда Краснодарского края по делу №А32-3769/2005-58/92).
В настоящий момент, данный вопрос решен однозначно, и теперь представителям власти, которые решили, что та или иная постройка подпадает под признаки самовольной и подлежит сносу, придется доказывать свою правоту в суде и только на основании решения суда вступившего в законную силу указанная постройка может быть снесена.
Мотивируя свою позицию, суд указал, что согласно статье 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. В случае же принятия в административном порядке решения о сносе строения (здания, сооружения) как самовольной постройки, орган, принявший решение, фактически решает вопрос о праве собственности лица осуществившего строительство, между тем федеральное законодательство такого права административным органам не дает. Кроме того, при наличии условий, предусмотренных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, имеющим вещные права на участок, на котором указанная постройка размещается. В случае же сноса самовольной постройки во внесудебном порядке, указанное лицо лишается права требовать признания права собственности на самовольную постройку.
2. С иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться сам собственник земельного участка, прокурор (для защиты публичных интересов), орган, осуществляющий строительный надзор, а также любое лицо, чьи законные права данной постройкой нарушены.
Данное разъяснение призвано закрепить в правоприменительной практике право контрольных и надзорных органов на обращение в суд с иском о сносе самовольной постройке. Данная позиция весьма логично обосновывается Президиумом ВАС, который указал, что в случае отсутствия указанного права органы прокуратуры будут лишены возможности реализовывать возложенные на них функции, а неопределенный круг лиц, в интересах которого прокурором было заявлено требование, - защиты своих нарушенных прав и интересов. При этом необходимо отметить, надзорные органы вправе обратиться с указанным иском исключительно в публичных интересах, т.е. они вправе требовать сноса самовольной постройки, сохранение которой создает угрозу жизни и здоровью граждан. Вместе с тем прокурор в силу статьи 52 АПК РФ не обладает правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки, которая создана с нарушением исключительного гражданского права законного владельца земельного участка.
Кроме того, указанным правом согласно указаниям ВАС РФ обладают и лица права и законные интересы, которых нарушены сохранением постройки. Так суд указал, что в силу пункта 3 ст. 222 ГК РФ правом на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки обладает не только собственник или иной законный владелец соответствующего земельного участка, но и лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает ее сохранение. Иное толкование положений статьи 222 ГК РФ означает отказ в судебной защите нарушенных прав и законных интересов этих лиц.
3. Факт государственной регистрации права на постройку не является препятствием для подачи иска о ее сносе, если имеются признаки самовольной постройки, предусмотренные п.1 ст.222 ГК РФ;
Данное разъяснение призвано положить конец практике, по которой наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества оценивалось как единственное доказательство существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. И в случае если право ответчика на задание не оспорено, иск о сносе не подлежал удовлетворению. В результате чего лица заинтересованные в сохранении самовольной постройки могли в некоторых случаях легко отбиться от предъявленных исков, если каким-либо образом им удалось зарегистрировать свое право (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.01.2009 N А74-793/08-Ф02-6747/08 и ФАС Волго-Вятского округа от 03.04.2008 N А11-1406/2007-К1-1/103).
Теперь же имеются четкие разъяснения суда, согласно, которым наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновение права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права.
4. Исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, заявленное истцом-собственником земли, а также на требование иных лиц при создании постройкой угрозы жизни и здоровью граждан.
В случае с самовольной постройкой созданной на земельном участке истца без его согласия, ВАС РФ в целях устранения неопределенности существовавшей в правоприменительной практике поддержал вполне логичную позицию, согласно которой применение срока исковой давности при рассмотрении иска о сносе самовольной постройке зависит от факт владения или не владения собственником земельным участком, на котором расположена спорная постройка. Так в случае если собственник (или лицо, имеющее иные вещные права на земельный участок) фактически владеет своим земельным участком, то иск о сносе самовольной постройки надлежит рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения, в связи с чем судам надлежит применять к нему положения ГК РФ о негатроном иске (статьи 304, 208). В случае же если истец, фактически лишен владения, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорной постройки может быть разрешен либо при рассмотрении виндикационного иска, либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлен лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В случае же если самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность на требование о сносе такой постройки не распространяется. Данный вывод суд обосновывает тем, что в таком случае предъявление иска связано не с нарушением гражданского права конкретного лица, а с устранением постоянной угрозы, которую создает сохранение постройки и, следовательно, установленные ГК РФ правила об исковой давности применению не подлежат.
5. Лицу, которое возвело самовольную постройку без предварительного получения разрешения на строительство, но имело возможность его получить, должно быть отказано в иске о признании права собственности на постройку.
Данный вывод суда, по сути, перекрывает заинтересованным лицам возможность полного обхода административного порядка оформления строительства, когда указанные лица сначала возводят здания и сооружения при этом, абсолютно не предпринимая попыток получить разрешение на строительство в сложном административном порядке.
В данном случае суд указал, что если установлено, что истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство, как до начала реконструкции спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ.
При оценке указанного вывода суда возникает вопрос о том насколько он соответствует п.1 ст. 222 ГК РФ, согласно которой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для данных целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, а также абзацу первому пункта 3 статьи 222 ГК РФ согласно, которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Ведь, закрепляя указанный выше подход в правоприменительной практике, суд фактически без внесения изменений в ГК РФ исключает признание права собственности на постройку, которая является самовольной по тому основанию, что при ее строительстве не были получены необходимые разрешения (хотя формально закон допускает признание право на такой объект).
При этом следует отметить, что для удовлетворения иска о признание права недостаточно будет просто доказать сам факт обращения за разрешением на строительство. Необходимым условием признания права в данном случае будет наличие отказа в выдаче разрешения на строительство вынесенного не по формальным основаниям (например, в связи с не предоставлением вместе с заявлением о выдаче разрешения необходимой в соответствии с законодательством документации).
Но, не смотря на то, что такой вывод Президиума ВАС РФ мы считаем весьма спорным, необходимо учитывать тот факт, что он отображен в информационном письме, а значит, нижестоящие суды будут им руководствоваться.
| |
