7 марта 2012 года вступил в силу Федеральный закон от 6 декабря 2011 года № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» (далее – «Закон № 405-ФЗ»)[1]. Основные новеллы данного закона освещены в Обзоре изменений в правилах о залоге, подготовленном Адвокатским бюро «Линия права»[2]. В настоящем комментарии мы бы хотели остановиться лишь на отдельных нововведениях Закона № 405-ФЗ, имеющих потенциальное значение для рынка ипотечных ценных бумаг.
В связи с этим, необходимо отметить, что стандартной практикой для сделок по секьюритизации российских ипотечных активов является выпуск т.н. жилищных облигаций, то есть облигаций, обеспеченных залогом ипотечного покрытия, в состав которого входят права требования и/или закладные, обеспеченные залогом жилых помещений. В качестве заемщиков по соответствующим договорам кредита (займа) и/или закладным выступают физические лица.
Согласно Федеральному закону от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – «Закон об ипотеке»), не допускается удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке, в частности, в том случае, если предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу[3]. Таким образом, обращение взыскания на жилое помещение, находящееся в залоге и принадлежащее на праве собственности физическому лицу, возможно только в судебном порядке.
Ниже изложен анализ двух новелл Закона № 405-ФЗ, влияющих на судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Новелла 1
Законом № 405-ФЗ предусматривается возможность списания задолженности при оставлении залогодержателем за собой жилого помещения, являющегося предметом ипотеки
По общему правилу, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право (при отсутствии иного указания в законе или договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге[4].
Законом № 405-ФЗ из данного правила предусматривается исключение: в случае если стоимости заложенного жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой жилого помещения обязательству считается погашенной при соблюдении следующих двух условий.
Условие 1. Размер обеспеченного ипотекой обязательства должен быть меньше или равен стоимости заложенного жилого помещения, определенной на момент возникновения ипотеки.
Из отдельных публикаций следует, что речь в данном случае идет о коэффициенте LTV (соотношении суммы кредита и стоимости предмета залога) на момент выдачи кредита. Задолженность при данном подходе подлежит списанию, если коэффициент LTV меньше или равен 100%. В свою очередь, если размер кредита на момент его выдачи превышал стоимость предмета ипотеки, задолженность заемщика в вышеуказанном случае списанию не подлежит[5].
Мы полагаем, что исходя из смысла регулирования, норма о списании задолженности должна была воплотить описанную логику. Между тем, буквальное толкование закона свидетельствует о том, что данный подход последовательно закреплен не был. Так, Закон № 405-ФЗ прямо не определяет, на какой момент времени должен быть установлен размер обеспеченного ипотекой обязательства, исходя из чего может быть сделан вывод, что данная величина определяется на текущий момент, то есть на дату выполнения второго условия для списания задолженности (оставление предмета ипотеки за собой)[6].
Дополнительно в пользу данного подхода и в противовес первому толкованию может быть приведен следующий аргумент. Согласно ст. 3 Закона об ипотеке, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. При этом, как следует из указанной статьи, ипотека обеспечивает, помимо основной суммы долга по кредиту (займу), договорные проценты, а также, по общему правилу, штрафные санкции, судебные издержки и т.д. В силу того, что договорные проценты могут быть «плавающими», а также то, что размер штрафных санкций и судебных издержек на момент выдачи кредита не определен, под размером обеспеченного ипотекой обязательства, подлежащем соотношению со стоимостью предмета ипотеки, не может пониматься сумма кредита на момент его выдачи.
В настоящее время трудно предсказать, какой из описанных подходов суды сочтут предпочтительным.
Условие 2. Залогодержатель в порядке, установленном Законом об ипотеке, оставляет предмет ипотеки за собой[7].
Следует отметить, что норма о возможности списания задолженности заемщика при оставлении кредитором заложенного имущества за собой несколько ухудшает качество такого предмета залога, как жилое помещение. Так, последствием списания задолженности является образование у кредитора убытков на сумму разницы между стоимостью оставленного за собой жилого помещения[8] и общим размером задолженности до соответствующего списания. Это, в свою очередь, может негативно отразиться на размере чистых активов кредитора, что имеет особое значение для сделок по секьюритизации, в которых кредитором по правам требования (закладным) выступает специализированная организация – ипотечный агент, размер активов по балансу которого в основном зависит от поступлений со стороны заемщиков. Наличие отрицательных чистых активов в балансе кредитора приводит к риску его ликвидации[9].
Необходимо отметить, что Законом об ипотеке предусмотрен механизм для частичного снятия описанного риска – страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Между тем, из закона об ипотеке следует, что страхование ответственности является правом, а не обязанностью заемщика; кроме того, страховая сумма по соответствующему договору страхования не должна превышать 20 процентов стоимости заложенного имущества.
Вступление в силу нормы о возможности списания задолженности при оставлении залогодержателем за собой жилого помещения, являющегося предметом ипотеки.
Вышеприведенная норма о возможности списания задолженности вступает в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования Закона № 405-ФЗ, то есть 7 марта 2012 года. При этом, однако, существует неясность, будет ли применяться указанное правило при обращении взыскания на жилые помещения, ипотека в отношении которых была оформлена до вступления в силу Закона № 405-ФЗ.
Позиция, согласно которой, норма закона о возможности списания задолженности может применяться только в отношении договоров, заключенных после 7 марта 2012 года, может быть обоснована следующим. В соответствии с п. 1 ст. 4 ГК РФ, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. В рассматриваемом случае подобные положения в Законе № 405-ФЗ отсутствуют. Кроме того, согласно второму предложению пункта 2 статьи 4 ГК РФ, отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ. В свою очередь, данная статья Гражданского кодекса РФ предусматривает, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Как уже было отмечено, соответствующую оговорку Закон № 405-ФЗ не содержит. Данный вывод косвенно подтверждается практикой арбитражных судов Московского округа[10].
Между тем, согласно пункту 2 ст. 4 ГК РФ, по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, такой акт применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Исходя из этого, возможны также толкования, в соответствии с которыми задолженность подлежит списанию, если обращение взыскания началось после 7 марта 2012 года или предмет ипотеки был оставлен за собой после указанной даты, в том числе по договорам, заключенным до 7 марта 2012 года.
Мы предполагаем, что судебная практика, вероятно, будет формироваться в соответствии с первым подходом. В то же время, достоверно судить об этом в настоящее время представляется затруднительным.
Новелла 2
Начальная продажная цена заложенного имущества, определяемая на основании отчета оценщика, устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика
Законом об ипотеке предусмотрено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен, в частности, указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом[11].
Из статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что отчет оценщика является документом, содержащим сведения, которые имеют доказательственное значение.
При этом, до вступления в силу Закона № 405-ФЗ, практика складывалась таким образом, что в случае предоставления в качестве доказательства рыночной стоимости заложенного жилого помещения отчета оценщика, суды, как правило, определяли начальную продажную цену в размере 100%-ой стоимости заложенного имущества, указанной в отчете оценщика. Это приводило к тому, что публичные торги, на которых реализовывалось указанное имущество, признавались несостоявшимися: третьи лица были не заинтересованы приобретать имущество по цене, превышающей его рыночную стоимость[12].
Повышению привлекательности заложенного имущества для потенциальных приобретателей способствует новелла Закона № 405-ФЗ, согласно которой, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Возможность приобретения имущества со скидкой в его стоимости будет способствовать увеличению числа участников торгов и уменьшению вероятности наступления негативных последствий для кредитора в результате признания торгов несостоявшимися (см. выше). В то же время, определение начальной продажной цены заложенного имущества на уровне 80% от его оценочной стоимости не означает, что данное имущество будет продано по цене ниже рыночной. По мысли законодателя, рыночная цена продаваемого имущества определяется в ходе аукциона[13]: каждый из участников торгов вправе сделать надбавку к установленной цене, а выигравшим торги признается лицо, предложившее наиболее высокую цену[14].
Последствием введения начальной продажной цены заложенного имущества на уровне 80% от его оценочной стоимости станет ускорение процесса реализации предмета ипотеки, на которое обращено взыскание.
Следует иметь в виду, что определенное значение вышеуказанная норма имеет и для случаев оставления кредитором заложенного имущества за собой. Так, согласно пункту 4 статьи 58 Закона об ипотеке и пункту 12 статьи 87 ФЗ «Об исполнительном производстве», залогодержатель оставляет заложенное имущество за собой по цене, по общему правилу, на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах. Законодательное снижение уровня начальной продажной цены означает также снижение цены, по которой залогодержатель оставляет заложенное имущество за собой. В тех случаях, когда оставление предмета ипотеки за собой влечет списание задолженности заемщика, убытки кредитора, о которых речь идет выше, должны определяться с учетом приведенного правила о порядке расчета стоимости оставленного за собой жилого помещения.
-
Статья 7 Закона № 405-ФЗ вступила в силу 1 января 2012 года
-
http://www.lp.ru/publics/articles/Legal-Insight-17-2012/
http://www.lp.ru/publics/articles/Legal-Insight-28-2012-obzor-izmenenij-v-pravilah-o-zaloge-novij-zakon--405-fz---prodolzhenie/
-
П.п.1 пункта 5 статьи 55 Закона об ипотеке
-
Пункт 3 статьи 350 Гражданского кодекса РФ
-
Данный случай является теоретическим, на практике коэффициент LTV обычно меньше 100%. Кроме того, необходимо обратить внимание, что согласно Федеральному закону от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать восемьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки
-
Согласно п. 5 ст. 58 Закона об ипотеке, залогодержатель считается воспользовавшимся правом оставить предмет ипотеки за собой, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой
-
Залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой после того, как публичные торги дважды были признаны несостоявшимися. Кроме того, Законом об ипотеке предусматривается возможность предусмотреть в договоре об ипотеке условие об оставлении предмета ипотеки за собой при обращении на него взыскания
-
О порядке определения стоимости оставленного за собой жилого помещения см. ниже
-
Согласно п. 4 ст. 35 Федерального закона от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», если по окончании второго финансового года или каждого последующего финансового года стоимость чистых активов общества окажется меньше его уставного капитала, совет директоров (наблюдательный совет) общества при подготовке к годовому общему собранию акционеров обязан включить в состав годового отчета общества раздел о состоянии его чистых активов. Если стоимость чистых активов общества останется меньше его уставного капитала по окончании финансового года, следующего за вторым финансовым годом или каждым последующим финансовым годом, по окончании которых стоимость чистых активов общества оказалась меньше его уставного капитала, общество не позднее чем через шесть месяцев после окончания соответствующего финансового года обязано принять одно из следующих решений:
1) об уменьшении уставного капитала общества до величины, не превышающей стоимости его чистых активов
2) о ликвидации общества
-
Постановление ФАС Московского округа от 26 января 2001 года № КГ-А41/17721-10 по делу № А41-43525/09, Постановление ФАС Московского округа от 25 августа 2010 года № КГ-А41/9007-10 по делу № А41-20779/08, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2010 года № 09АП-16992/2010-ГК по делу № А40-170659/09-30-1262
-
Пункт 2 статьи 54 Закона об ипотеке
-
Согласно п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке, одним из оснований для признания торгов несостоявшимися является отсутствие надбавки против начальной продажной цены заложенного имущества
-
Пункт 3 статьи 87 Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»
-
Пункт 4 статьи 447 Гражданского кодекса РФ
| |
