I. Приобретение в собственность
Наиболее ожидаемое нововведение Закона – это продление сроков приобретения земельных участков, находящихся в государственной собственности, лицами, которые имеют право на его приватизацию по льготным ставкам 20 и 45% от кадастровой стоимости.
Сроки переоформления прав на земельный участок переносились неоднократно на протяжении последних восьми лет. В соответствии с действующей редакцией ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» крайний срок для приватизации земельных участков по льготным ставкам устанавливался как 1 января 2012 г. Законом данный срок продлевается до 1 июля 2012 года. Такое же продление касается и сроков для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды, либо приобретения участков в собственность юридическими лицами, на которых в соответствии с ч. 2 ст. 3 действующей редакции лежит обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
II. Право досрочного расторжения инвестиционных договоров и договоров аренды земельных участков, заключаемых в целях реконструкции объектов недвижимости
Закон устанавливает право досрочного расторжения инвестконтрактов/договоров аренды, заключенных инвесторами с властями Москвы и Санкт-Петербурга. Фактически это влечет за собой неограниченное увеличение прав одной стороны по договору, поскольку с принятием Закона городу достаточно будет лишь направить контрагенту уведомление о расторжении договора и по истечении месячного срока договор будет автоматически считаться расторгнутым.
Основаниями для возникновения такого права будут считаться:
1. Существенное нарушение условий данного договора:
-
неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в установленный срок,
-
отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения договора разрешения на строительство, реконструкцию этого объекта недвижимого имущества в случае, если в договоре не предусмотрен срок окончания строительства или реконструкции, а также
2. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении:
-
невозможность исполнения договорных обязательств в связи с невозможностью предоставления земельного участка а также в связи с наличием обременений земельного участка или расположенного на нем объекта недвижимого имущества правами третьих лиц
Аналогичные положения о праве досрочного расторжения Законом предусмотрены и для договоров аренды земельного участка, заключенных до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества.
Для такого договора предусмотрено специальное условие для одностороннего расторжения: городские власти получают такое право в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день срока составляет менее чем 40% общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного проектной документацией.
Среди положительных для арендатора нововведений стоит отметить то, что законодателем отменен обязательный порядок проведения торгов для приобретения земельного участка в аренду собственниками объектов незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано до 1 января 2012 года.
III. Указание органа государственной власти в качестве долевого собственника инвестиционных проектов
В отношении объекта недвижимости, по которому инвестконтракт заключен до 1 января 2011 года, устанавливается режим долевой собственности инвестора и публичного образования до момента государственной регистрации права собственности на этот объект.
Данное нововведение устраняет возможность для инвестора по своему усмотрению определить покупателя для объекта инвестиций при выходе из инвестиционного договора, поскольку режим долевой собственности предполагает, получение согласия всех собственников на продажу.
IV. Предполагаемые сроки вступления закона в силу
После принятия в третьем чтении Закон поступил в Совет Федерации и в тот же день (22 ноября) был направлен в ответственный комитет. 29 ноября заключениями ответственных комитетов и заключением Правового управления Аппарата Совета Федерации было рекомендовано одобрить Закон.
Таким образом, не позднее 12 декабря Закон должен быть направлен Президенту Российской Федерации, который в течение 14 дней должен его обнародовать. В случае соблюдения всех указанных сроков участниками законодательного процесса Закон может вступить в силу не позднее 6 января 2012 г. (положения Закона предусматривают, что основные его положения вступают в силу с момента опубликования).
Специальные сроки для вступления в силу Закон устанавливает для норм о расторжении инвестконтрактов и признании долевой собственности по инвестконтрактам (с 1 февраля 2012 г.), и о расторжении договоров аренды (с 1 апреля 2012 г.)
Важно также отметить, что нормы о расторжении договоров аренды и инвестконтрактов распространятся и на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Закона и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.
| |
