Прекращение взаимоотношений сторон договора аренды не всегда проходит гладко: не сошлись в формулировках акта возврата, наличие разногласий о задолженностях или о состоянии помещения - в итоге объект освобождается арендатором без подписанного акта возврата, что, на первый взгляд - формальность, но потенциальные последствия вполне реальны:
Для арендодателя: риск невозможности / затруднительности погасить запись об аренде в ЕГРН и запустить нового арендатора (в случае если регистрация договора - принципиальное условие нового арендатора) - как правило, для снятия обременения Росреестр требует акт, подписанный обеими сторонами. В итоге обременение "висит" на объекте и осложняет его продажу / сдачу новому арендатору.
Для арендатора: риск получить иск о взыскании платы за период, когда помещение уже было фактически освобождено - по логике "акт не подписан, значит имущество не возвращено".
Причем иск к арендатору о взыскании платы ввиду отсутствия акта возврата - ситуация вполне типичная и неисключительная.
Судебной практикой по указанным ситуациям уже выработан устоявшийся подход (из последнего - Определение ВС РФ от 29.06.2026 по делу №А65-968/2025):
1. Отсутствие акта возврата еще не подтверждает осуществление арендатором владения и пользования имуществом.
2. Для взыскания арендной платы собственник должен доказать фактическое использование арендатором объекта аренды.
3. В целях разрешения спора учитывается поведение собственника объекта - в частности, уклонение от подписания акта возврата, отсутствие действий по возврату имущества в течение длительного периода времени в ситуации неоплаты арендной платы.
В то же время, несмотря на то, что именно собственник, по общему правилу, должен доказать факт пользования помещением (ввиду того, что доказывание арендатором факта отсутствия пользования помещением - доказывание отрицательного факта), потенциальным ответчикам по таким искам не следует уповать только на то, что истец не сможет доказать факт пользования помещением.
Рекомендации арендаторам
1) В первую очередь - договориться с собственником и найти компромиссное решение.
2) В случае невозможности найти компромисс - доступными способами фиксировать факт освобождения помещения - переписка с собственником, почтовые отправления с описью вложения - например, направление уведомления об освобождении помещения с предложением подписать акт возврата, направление ключей от помещения, вывоз имущества с документальной фиксацией, расторжение договоров с коммунальными службами, фото и видеофиксация состояния помещения после вывоза имущества - процессуальная активность в доказывании отсутствия пользования помещением вполне способна "добавить очков" в споре с собственником, которому при наличии активного противоборства будет сложнее доказать факт пользования помещением.
| |