Комментарии

Обзор судебной практики по делам о признании договоров незаключенными

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации выпустил информационное письмо от 25 февраля 2014 г. №165 по вопросам признания договоров незаключенными. При этом суд подтвердил ряд ранее выработанных правовых позиций, а также подходов, рекомендованных судьям при рассмотрении дел, таких как приоритет воли сторон над формой, направленность на сохранение сложившихся отношений сторон и судейский патернализм.

1. Рассмотрен типичный случай обращения с иском о признании недействительным договора, который является незаключенным. Подчёркивается, что отсутствие согласия сторон по существенным условиям договора и неисполнение договора сторонами являются признаками незаключенного договора. Вместе с тем, суд вправе самостоятельно квалифицировать требования истца при обнаружении им ошибки в требовании. Тем самым ВАС ориентирует судей на патернализм в отношении «некачественных» требований. Суды могут самостоятельно определять не только основания требований, но и их предмет, помогая неопытным истцам и исправляя их ошибки.
2. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный без согласия собственника, может быть признан недействительным по иску последнего, независимо от факта отсутствия его государственной регистрации. Поскольку правовые последствия, наступление которых законодатель связывает с регистрацией сделки, могут применяться между сторонами такого договора и до его регистрации (например, владения и пользование), собственник вправе требовать признания незарегистрированного договора недействительным, требуя выселения такого арендатора.
3. Исполнение сторонами незарегистрированного договора, если оно не затрагивает права третьих лиц, лишает его стороны права требовать признания такого договора незаключенным. Воля сторон на исполнение договора превалирует над формальными недостатками договора.
4. Последствия отсутствия регистрации договора аренды недвижимости заключаются в невозможности защиты прав арендатора на владение имуществом от третьих лиц, которые не знали об аренде (эффект противопоставимости). Новый собственник здания вправе требовать выселения и освобождения здания арендатором, если он не знал о наличии незарегистрированного договора аренды.
5. Срок исковой давности к требованиям о взыскании уплаченного по недействующему договору подлежит исчислению со дня признания договора судом незаключенным, или со дня окончания безуспешных переговоров о заключении договора. Это справедливо при условии, если не доказано, что истец ранее знал или должен был знать, что договор не заключен.
6. ВАС подтвердил ранее утверждённую им правовую позицию в отношении сроков выполнения работ по договору подряда: сроки выполнения работ могут быть определены путём указания на действия сторон, которые они должны исполнить. В этом смысле  существенное условие о сроках выполнения работ будет считаться согласованным, а договор заключенным.
7. При выполнении работ и их приёмке, отсутствие подписанного сторонами договора не влечёт применение к сложившимся отношениям правил о неосновательном обогащении. Суд должен оценивать отношения сторон в пользу их сохранения и квалифицировать их исходя из направленности воли сторон на заключение соглашения. Соглашение подлежит регулированию как если бы между сторонами был заключен договора подряда. При этом нельзя взыскивать неосновательное обогащение с государственного заказчика при отсутствии подписанного государственного контракта. Фактическое выполнение работ без согласия государственного заказчика и без их приёмки образуют обход закона о размещении заказов.
8. Сроки оказания услуг не являются существенным условием договора оказания услуг. Если стороны не согласовали сроки оказания услуг, то могут применяться общие положения ГК. Обязательство должно быть исполнено в разумный срок после его возникновения. Обязательство, не исполненное в разумный срок, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении.
9. Организационное (рамочное) соглашение является действительным и применяется к отношениям из договора, заключенного во исполнение организационного соглашения. При этом применительно к регулируемым отношениям суд должен в совокупности оценивать условия рамочного соглашения и договора.
10. Требование арендодателя об обязании освободить здание, переданное по незаключенному договору, подлежит удовлетворению и квалифицируется как требование о возврате имущества, составляющее неосновательное обогащение приобретателя. Имущество возвращается арендодателю, даже если он не является его собственником.
11. Наличие письменного заявления одной из сторон договора о необходимости согласования какого-либо условия договора или о разногласиях в его отношении, делает такое условие существенным. В таких условиях подписание договора обеими сторонами не влечёт признания такого договора заключенным.
12. Споры о признании договора незаключенным, подлежат рассмотрению в суде, в соответствии с соглашением о подсудности или третейской оговоркой, содержащимся в таком договоре.  

Изложенные правовые позиции сформируют единообразие в применении норм и в рассмотрении одного из самых распространённых способов оспаривания договоров.

Новости

• VERBA LEGAL завершила сопровождение сделки по приобретению лизинговой компании «Трансфин-М».   [841]

• АБ КИАП объявляет об открытии практики «Морское право»  [766]

• Enforce Law Company открывает антимонопольную практику  [756]

• Новая победа по разблокировкам в Euroclear  [635]

• Россия ввела персональные санкции против английской юридической фирмы Fieldfisher, которая никогда не работала в России  [543]