Каталог юр. фирм Новости Комментарии Семинары Вакансии Резюме Контакты
Lawfirm.ru - на главную страницу

  Комментарии


 


Рыночная стоимость и цена продажи имущества при банкротстве. Статья Сергея Волосникова для "Имущественных отношений"

Практика показывает, что в ходе процедур банкротства в качестве начальной цены реализации всегда принимается рыночная стоимость, указанная в отчете оценщика, если услуги оценщика использовались. Но вероятность продажи имущества на аукционе по рыночной стоимости составляет 6 процентов. Подробнее - в научной публикации Сергея Волосникова

07.07.2020Национальное экспертное бюро, nebexp.ru
Реклама:

Бюро переводов ТРАНСЛЕКС: точный юридический перевод и лингвистическое сопровождение бизнеса »»

Практика показывает, что в ходе процедур банкротства в качестве начальной цены реализации всегда принимается рыночная стоимость, указанная в отчете оценщика, если услуги оценщика использовались. При этом в пункте 3 статьи 139 и пункте 6 статьи 110 Федерального закона от 26 октября 2002 года No 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» указано, что начальная цена продажи определяется решением собрания кредиторов или комитета кредиторов с учетом рыночной стоимости имущества должника, определенной в соответствии с отчетом оценщика (за исключением продажи имущества – предмета залога). Подразумевается, что кредиторы не обязаны использовать рыночную стоимость, указанную в отчете оценщика, а могут принять решение установить иное значение.

В общем случае первые торги проводятся в форме аукциона посредством увеличения начальной цены на шаг аукциона. В случае признания торгов несостоявшимися и незаключения договора купли-продажи с единственным участником торгов объявляются повторные торги. При этом начальная цена продажи устанавливается на 10 процентов ниже первоначальной цены.

Интересные данные приводятся в Статистическом бюллетене ЕФРСБ (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве). С 2016 года доля состоявшихся торгов в ходе открытого аукциона (первые и вторые торги) находится в диапазоне 5–7 процентов. 

Подобные данные приводятся в исследовании «Анализ торгов по банкротству и активности электронных торговых площадок», здесь также установлено, что за период с 2011 по 2019 год открытые аукционы состоялись только в 6 процентах случаев.

Если первые две стадии торгов признаны несостоявшимися, то имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения, в ходе которого происходит поэтапное снижение цены продажи. Согласно Статистическому бюллетеню реализовать имущество должников удается только при публичном предложении (третьи или четвертые торги) со снижением цены на 60–70 процентов (после ее снижения на 10 процентов на повторных торгах). В соответствии с исследованием изменение цены в ходе публичного предложения с 2016 по 2019 год находится в диапазоне 65–67 процентов.

Но еще более интересно понаблюдать дальнейшую судьбу такого имущества. Из своего опыта оценки для целей реализации имущества в конкурсном производстве могу привести следующие примеры.

В августе 2013 года в Новосибирске был оценен участок площадью 4,5 гектара, рыночная стоимость составила 78 миллионов рублей. Участок смогли реализовать только посредством публичного предложения в январе 2014 года за 35 миллионов рублей. Но впоследствии объявление о продаже этого участка появилось на местном сайте. Новый собственник немного «улучшил» характеристики участка: была снижена кадастровая стоимость и составлен эскизный проект. Срок актуальности объявления – с 18 ноября 2014 года по 21 августа 2018 года. Последняя цена в объявлении составляла 150 миллионов рублей.

В апреле 2015 года в городе Бийске Алтайского края мной была определена рыночная стоимость участка площадью 2,3 гектара, которая составила 26,5 миллиона рублей. В марте 2016 года участок был продан на торгах за 7,3 миллиона рублей. Через некоторое время участок был выставлен на продажу за 80 миллионов рублей.

В рассмотренных примерах на стоимость влияет фактор вынужденной/обязательной продажи. Это обстоятельство позволяет предположить, что во многих случаях имущество на торгах продается по цене, не соответствующей рыночной стоимости. Речь идет в первую очередь о недвижимости и имущественных комплексах, требующих и более длительного периода продажи, и более серьезного маркетинга. Рынок потенциальных покупателей крупных и дорогих объектов ограничен, тем более в регионах.

Обычные покупатели на рынке недвижимости и другого имущества мониторят в основном специализированные сайты объявлений и риелторские базы в своем регионе, а не торговые площадки, которых по данным бюллетеня [2] почти 50. Участие же в торгах имуществом предприятий банкротов – это самостоятельный и прибыльный бизнес. В Статистическом бюллетене [2] также можно обратить внимание на данные, представленные в таблице.

Заинтересованные лица отслеживают появление крупных лотов, на которые, скорее всего, спрос будет ограничен. Они дожидаются стадии публичного предложения и значительного снижения цены, и когда актив будет существенно недооценен, выкупают его для перепродажи. Из-за фактора обязательной продажи в соответствии с порядком проведения торгов цена снижается поэтапно и существенно.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2016 года No 721 был утвержден Федеральный стандарт оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО No 12)», в пункте 4 которого указано, что он применяется для оценки в ходе процедур банкротства. В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года No 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ликвидационная стоимость – расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. Как уже было показано, арбитражного управляющего интересует именно рыночная стоимость и только такой вид стоимости указывается в задании на оценку, поэтому ФСО No 12 не применяется (см. п. 2 ФСО No 12). Но участвующие в торгах покупатели не хотят приобретать актив по цене, соответствующей рыночной. Как следствие, торги в ходе открытого аукциона более чем в 90 процентах случаях признаются несостоявшимися и цена сделки оказывается значительно ниже.

Существуют более 20 методик определения ликвидационной стоимости, которые учитывают фактор вынужденной продажи и (или) ограниченности времени продажи.

Фактор ограниченности срока экспозиции учитывается в методиках на основании изменения стоимости денег во времени. Теоретически его можно оценить, зная, насколько срок экспозиции объекта оценки меньше типичного срок экспозиции аналогичного имущества при рыночных условиях. Но при банкротстве срок экспозиции строго не ограничен, поскольку процедура может продлеваться по ходатайству арбитражного управляющего, если не реализованы все мероприятия. Если сопоставить сроки продажи имущества по завершенным торгам 1 с данными различных исследований, которыми пользуются оценщики, например СРД [8] и СтатРиелт [9], то практически всегда фактические сроки реализации попадают в диапазоны сроков экспозиции из справочников или превышают верхнюю границу. Таким образом, срок продажи лотов при процедурах банкротства равен или превышает сроки экспозиции таких же объектов на рыночных условиях. Тогда причем здесь фактор ограниченного срока?

Фактор вынужденности – психологический аспект, влияющий на инициативу покупателей приобрести имущество [10], который выражается в росте спекулятивного интереса при снижении цены. Вынужденный характер реализации аналитически оценить затруднительно из-за отсутствия фактических данных о ценовой эластичности спроса.

Таким образом, пока не будут согласованы нормы законодательства о реализации имущества должников в процедурах банкротства с положениями законодательства об оценочной деятельности, стоимость конкурсной массы в отчете оценщика будет значительно отличаться от итоговой цены на торгах.

Подводя итог, можно резюмировать, что вероятность продажи имущества на аукционе по рыночной стоимости составляет 6 процентов. Предположим, что оценщик достоверно определил, что стоимость и цена в случае успешных торгов на аукционе существенно не поменяются. Но как уже было установлено, реализация имущества должника происходит в ходе публичного предложения на третьих или четвертых торгах со снижением цены на 70–80 процентов, то есть дисконт к рыночной стоимости составит в среднем 75 процентов. Тогда математическое ожидание цены продажи (М) составит:

М = 0,06V + (1 – 0,06) × (0,25V) = 0,295V, где V – рыночная стоимость.

В Международных стандартах оценки и Красной книге RICS имеется понятие «вы- нужденная продажа» – это ситуация, при которой совершается сделка. Вынужденная продажа имеет место, если продавец в определенный момент времени вынужден продать имущество, например, в связи с потребностью в деньгах или необходимостью погасить обязательство к определенному сроку. Вынужденная продажа не является самостоятельным видом стоимости.

Определив в отчете рыночную стоимость, оценщик может выразить суждение относительно вероятной цены при вынужденной продаже (п. 26 ФСО No 1) – о величине М. Далее решение о начальной цене будет приниматься на собрании кредиторов, которые должны определиться, что им важнее, довериться статистике в том, что имущество, скорее всего, не удастся про- дать по рыночной стоимости, или убедиться в этом на собственном опыте после неудач- ных торгов.

Теоретически участие в торгах не только «перекупщиков» в ходе аукциона должно поднять цену М до рыночной. Для этого необходимо осведомить всех потенциальных покупателей и провести надлежащий маркетинг.

 

ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ

1. О несостоятельности (банкротстве) : Федеральный закон от 26 октября 2002 года No 127-ФЗ : в редакции от 27 декабря 2019 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс»

2. Статистический бюллетень ЕФРСБ (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве) на 31 декабря 2019 года. URL: https://fedresurs.ru/news/b0546f18-6128- 4806-8cf3-7aea6f4834b3

3.БСР-Консалтинг: Анализ торгов по банкротству и активности ЭТП по результатам 2019 года. URL: https://fedre surs.ru/news/7781aa46-85e4-4f08-b9d0- c03c34e9455b

4.Статистический бюллетень ЕФРСБ на 30 июня 2018 года. URL: https://fedre surs.ru/news/5bd49902-7344-4f03-a63e- 344994816c5d

5. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29 июля 1998 года No 135-ФЗ : в редакции от 28 ноября 2018 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс»

6. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО No 12)»: приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 ноября 2016 года No 721. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

7. Слуцкий А. А. Ликвидационная стоимость предметов ипотеки: предложения для будущих методических рекомендаций Национальной ассоциации оценочных компаний (НАОК) // Бюллетень RWAY. 2016. No 261.

8.Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. URL: https://cpcpa.ru/ Manuals/

9. СтатРиелт. URL: https://statrielt.ru/statis tika-rynka/statistika-na-01-10-2019g

10. Козырь Ю. В. Оценка ликвидационной стоимости. URL: https://www.cfin.ru/fin analysis/value_sale.shtm

11. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО No 1)»: приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года No 297. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».


Автор: Волосников Сергей, Руководитель департамента «Оценки и финансово-экономической экспертизы», Член Королевского общества сертифицированных экспертов в области недвижимости RICS Признанный европейский оценщик TEGoVA 


Читать в журнале: Имущественные отношения (со ссылками и иллюстрациями)

Теги: НЭБрыночная стоимостьбанкротствапродажа имущества при банкротстветоргидолжникпубличное предложение

 


Прочитавших: 828 Версия для печати

Топ-5 самых читаемых Новостей за последние 30 дней:

 

Пресс-релизы

Суды и сделки

Анонсы

События







Translex - Юридически грамотный перевод

Аксином. Переводческие услуги для юридического сообщества




Каталог юр. фирм Новости Комментарии Семинары Вакансии Резюме Форум Контакты